איך מפנים דייר מוגן, עו"ד ליאורה אפרתי

מאז שנת 1972 שאז חוקק חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 חלפו למעלה מ- 50 שנה. מושג ארכאי זה נולד עוד בתקופות שלפני קום המדינה במטרה למנוע עליית עליית מחירי הדיור ולדאוג לשכ"ד בפיקוח על כן חוק זה מטבו וטבעו הוא חוק סוציאלי. ישנה דיירות מוגנת בעסק ודיירות מוגנת למגורים. זו גם זו עודן קיימות וישנם לא מעט נכסים אשר מאוכלסים על ידי דייר מוגן. נשמעים לא מעט קולות הסבורים כי יש להכחיד סוג התקשרות זה מהעולם מאחר והוא פוגע בזכות הקניין וכן במימוש נכסים ומיצוי הפוטנציאל הכלכלי שלהם.

דיירות מוגנת קיימת לא רק בקרקעות של המדינה (רשות פיתוח, קק"ל ומדינת ישראל) בניהול עמידר או רשות מקרקעי ישראל, שעליהם חל חוק זכויות הדייר בדיור ציבורי, תשנ"ח-1998,ישנם לא מעט נכסים בבעלות פרטית אשר זכות הדיירות המוגנת קיימת בהם. זכות הדיירות המוגנת הינה זכות אישית של הדייר עצמו שאינה ניתנת להורשה, אך היא ניתנת להעברה, כאשר הדייר המוגן נפטר ובן משפחה המצוי עימו בתקופה של לפחות 6 חודשים זכאי למעשה לקבל את זכות הדיירות המוגנת (בדירה או בעסק) – ומכונה "דייר ממשיך". כידוע קיומה של דיירות מוגנת בנכס מורידה מערכו של הנכס, שכן ככלל דמי השכירות המשולמים על ידי דייר מוגן הינם נמוכים מאוד ומגיעים בד"כ למאות שקלים חדשים בודדים בחודש. 

במאמר זה נסקור בקצרה את האפשרויות העומדות בפני בעל נכס ל"נקות" את הנכס מזכות הדיירות המוגנת של צד ג'.

סעיף 131 לחוק הגנת הדייר כולל 11 מקרים בהם ניתן לפנות דייר מוגן. בד"כ עילות הפינוי טומנות בחובן חובה לשלם לדייר המוגן פיצויי פינוי המכונים דמי מפתח, במידה והדיירות המוגנת נרכשה באמצעות תשלום דמי מפתח. גם במקרים בהם לא שולמו דמי מפתח או אין ראיה ברורה האם אכן שולמו אם לאו, בתי המשפט נוטים לפסוק פיצויים לדייר המוגן כתנאי לפינויו. ככלל שווי זכות דיירות מוגנת מהווה 60% מדמי מפתח. אך בטרם ניתן יהיה לאכוף על דייר מוגן להתפנות גם עם תשלום פיצוי לצד זאת, ראשית קיימת חובה להוכיח כי מתקיימות עילות פינוי המאפשרות  את פינויו של הדייר המוגן. להלן נביא דוגמאות עיקריות:

הוצאת היתר בניה – כאשר בעלי הנכס מקדמים הליך בקשה להיתר להריסת המבנה שבו קיים דייר מוגן, הרי במקרה שבו ניתן היתר קיימת עילה טובה לבעל נכס לפנות את הדייר ולשלם לו פיצוי או להציע לו נכס חלופי במבנה החדש שיקום.

עילת נטישה – כאשר בעל נכס מצליח להוכיח כי הדייר המוגן עזב את הנכס, העביר אותו לאחר (מקום בו לא קיימת הרשאה מפורשת כזו בהסכם), השכיר אותו בבית עסק כאשר בעל הנכס מוכיח שהדייר המוגן אינו מקיים הלכה למעשה עסק בנכס. ישנם לא מעט מקרים בהם בעל העסק מחזיק בעסק מבלי לקיים בו רווח בד"כ דייר מוגן מבוגר אשר משלח ידו הפך ללא רלוונטי או כאשר הוא אינו מקיים עסק רווחי מפאת גילו והוא מחזיק בנכס לצורך ישיבה בו למטרת הפגת השעמום או סתם כדי שיהיה לו עיסוק וגם מצב כזה מהווה מבחינת הפסיקה נטישה קונסטרוקטיבית. לשם פינוי דייר מוגן מעסק בעילה של נטישה קונסטרוקטיבית יש להוכיח לבית המשפט כי בית העסק אינו פועל או כי הוא נמצא בנכס למראית עין ואינו מקיים למעשה שום פעיל שניתן להתפרנס ממנו. במקרים כאלה הפסיקה הכירה בכך כעילה המצדיקה להשיב את הנכס לידי בעליו לשם מימוש כלכלי ומלא של הנכס. גם העברת ניהול עסקו של היחיד - הדייר שבמושכר לידי תאגיד בבעלותו, כמוה כנטישה (ראו ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2) עמ' 337).

לגבי נטישת דירת מגורים נקבע כי אסיר עולם אשר עזב את הנכס אך דאג לשלם את דמי השכירות לא נטש, שכן אין המדובר במקום מגורים חלופי רצוני. גם במקרים של מעבר הדייר המוגן אל בית אבות, כאשר הדייר מוכיח כי יש סיכוי ורצון שהוא יחזור לדירתו מהווה הגנה מפני פינוי. בית המשפט בוחן הן את היסוד האובייקטיבי – יכולת אמיתית לחזור והן את היסוד הסובייקטיבי – כוונה ורצון לחזור.

עילת ריווח לא הוגן – כאשר הדייר המוגן משלם דמי שכירות מוגנים לבעל הנכס, אך משכיר את הנכס בדמי שכירות ראויים לפי שווי שוק ובכך למעשה עושה רווח לא הוגן לעומת בעל הנכס אשר נאלץ להסתפק בתשלום דמי שכירות מוגנים מאת הדייר המוגן – עילה זו מצדיקה פינוי. בע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס (פ"ד לח (2), עמ' 160, 162) עשו ריווח בלתי הוגן של פי 6 מדמי השכירות המוגנים. הואיל ומטרת חוק הגנת הדייר היא סוציאלית המחוקק והפסיקה הכירו בכך שעשיית ריווח לא הוגן והשכרת הנכס לצד שלישי על ידי הדייר המוגן תוך עשיית רווח מהווה עילה לפינוי הדייר שכן היא מלמדת כי המטרה הסוציאלית חלפה מהעולם ולמעשה חלפה גם ההצדקה להכיר בזכות הדייר המוגן להתגורר ולהשתמש בנכס באופן אישי.

הפרות של הסכם הדיירות המוגנת, אי תשלום דמי שכירות, ביצוע שינויים בנכס, העברת הנכס לצד שלישי, הכנסת שותף או דייר נוסף, מכירת זכות הדיירות המוגנת מקום בו הדבר לא מותר ועוד – כל אלו גם הם מהוות עילות המצדיקות את פינוי הדייר מבית מגורים או מבית עסק.

ישנם עסקים אשר הוחרגו מדמי שכירות מופחתים מוגנים שכן המחוקק ראה בהם כעסקים המלמדים על כך שהעוסק בהם אינו זקוק להגנה סוציאלית, כך למשל עסקי יבוא. ראו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983.

מובן הוא כי בתי משפט נזהרים יותר בפינוי דייר מוגן מבית מגורים לעומת בית עסק. מאחר וחוק הגנת הדייר הוא חוק סוציאלי הרי כל אימת שיוכח שדייר מוגן מנצל את זכות הדיירות המוגנת באופן בו נראה כי לא מתקיימות התכליות הסוציאליות – בית המשפט ייטה ליתן צו פינוי.

ככלל פינוי דייר מוגן יעשה כנגד תשלום דמי פינוי או דמי מפתח. לשם כך נדרשת חוות דעת שמאית. מאחר ואין שוק לדיירות מוגנת הרי שחוות דעת שמאיות לקביעת שווי מתבססות על שווי השוק של הנכס עם הפחתות ומהשווי זה נגזר 1/3 שנקבע כחלקו של הדייר המוגן בדמי הפינוי.

לסיכום – בעלי נכסים שבנכסיהם קיים דייר מוגן יכולים להביא לביטול הדיירות המוגנת במקרים המתאימים. הואיל וזכות הדיירות המוגנת פוגעת בזכות הקניין של הבעלים המגמה בפסיקה היא לפרש את חוק הגנת הדייר ככל שהוא פוגע בזכות הבעלות, בצמצום ולא על דרך ההרחבה רע"א 6842/96 שוס רות ו-2 אח' נ' קלמן אריה ואח', פ"ד נב(2) 625.

*מוצע לפנות לקבלת יעוץ משפטי פרטני לשם בדיקת ובחינת האפשרויות העומדות בפני בעל הנכס.

*אין באמור במאמר זה כדי להוות תחליף ליעוץ משפטי והוא מהווה תקציר ותמצית של תמונת המצב המשפטית הכללית ואינו מתיימר ליתן מענה למקרים פרטניים.